RENTABILITE DU BIEN
Le calcul de la rentabilité d'un bien est essentiel avant tout achat.
- Comment mesurer la rentabilité de votre bien immobilier ?
Investir dans l’immobilier est une étape importante. Il est donc nécessaire de préparer cet investissement en tenant compte de plusieurs éléments, comme par exemple la rentabilité du bien. Mais il faut savoir mesurer cette rentabilité avec précision, surtout lorsqu’on sait que la rentabilité brute est bien différente de la rentabilité nette.
- Rentabilité locative : qu'est-ce que c'est ?
On appelle rentabilité d’un bien immobilier, la somme que rapporte la location du bien au propriétaire. Pour la calculer il faut connaître le montant du loyer que l’on souhaite pratiquer, le prix d’achat et enfin le montant des charges.
Attention, on distingue la rentabilité nette de la rentabilité brute, qui ne se calcule pas de la même façon !
- Quelle est la différence entre rentabilité brute et nette ?
Si vous souhaitez faire de l’investissement locatif, il est important de faire la distinction entre la rentabilité brute d’un bien immobilier et la rentabilité nette.
La rentabilité brute est un simple aperçu du pourcentage de rendement obtenu, tandis que la rentabilité nette est plus fine et précise.
- Rentabilité brute de votre bien : mode de calcul
La rentabilité brute est un indicateur de base pour analyser la rentabilité d’un bien immobilier, quoiqu’il ne soit qu’approximatif.
Pour le calculer, il suffit de diviser le montant annuel des loyers perçus par le prix d’achat du bien immobilier. Le résultat est ensuite à multiplier par 100. Vous obtenez alors un pourcentage de rentabilité brute. Attention à ne pas oublier d’intégrer les frais de notaire à ce calcul en les ajoutant au prix total d’acquisition.
Voici un exemple concret du mode de calcul d’un rendement locatif brut :
M.Z a acheté un bien immobilier à un prix de 200 000€, avec un loyer mensuel futur d’un montant de 700€. Les frais de notaire s’élèvent à 8 % du prix de vente, soit 16 000€. Pour calculer la rentabilité brute de son bien immobilier, il faut faire le calcul suivant :
(700 x 12) x 100 / 216 000 = 3,88 %.
Ce taux de 3,88 % est un résultat qui permet d’analyser la rentabilité brute du bien mis en location. Ce rendement locatif brut est un premier indicateur très utile. Il permet de comparer ce qui est comparable : pour chaque bien, en effet, les charges ou encore la fiscalité locale changent. Cela dit, la rentabilité brute ne donne qu'une première indication et d'autres facteurs doivent être pris en compte pour un calcul plus précis.
A RETENIR :
Voici la formule pour calculer la rentabilité brute de votre investissement immobilier :
((Loyer x 12 mois) x 100) / prix d’achat = rentabilité brute
- Rentabilité nette de votre bien : mode de calcul
La rentabilité nette est un indicateur plus fiable puisqu’elle se calcule en soustrayant les diverses charges du montant total des loyers perçus. Les charges comprennent les travaux, les frais d’assurance et d’exploitation du bien, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt et d’autres frais liés à l’exploitation du bien.
Exemple concret : Reprenons le même exemple que précédemment, avec les charges suivantes :
- 1000€ au titre des charges annuelles de copropriété
- 800€ au titre de la taxe foncière
- des réparations locatives pour un montant total de 500€
- 200€ d’assurance.
Cela représente un montant total de 2 500€ de charges annuelles.
Le calcul de la rentabilité nette de l’investissement de M.Z est le suivant : (700 x 12– 2 500) x 100 / 216 000 = 2,73 %.
Avec ce calcul, on a une idée bien plus précise du rendement locatif. Cette approche tient compte des entrées et des sorties d'argent et permet de mieux mesurer les tenants et les aboutissants de votre investissement immobilier. Vous intégrerez ces éléments dans la simulation financière qui vous permettra de bâtir votre plan de financement.
A RETENIR :
Voici la formule pour calculer la rentabilité nette de votre investissement immobilier :
((Loyer x 12 mois - charges) x 100) / prix d’achat = rentabilité nette
- Rentabilité nette-nette de votre bien
La rentabilité nette-nette, c'est la rentabilité nette de charges, plus les avantages fiscaux. Rappelons que les travaux, la taxe foncière ou encore les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers lorsque vous déclarez ces derniers aux impôts. Vous pouvez également profiter de certains dispositifs de défiscalisation comme Pinel ou encore les avantages fiscaux Cosse mais aussi Denormandie dans l'ancien.
L'évaluation précise de la rentabilité nette-nette relève du cas par cas : elle dépend du profil fiscal (notamment du taux d'imposition) de chaque bailleur et de chaque investissement.
- Rentabilité avec la méthode Larcher
Pour avoir une idée plus précise du rendement locatif de votre investissement sans faire de gros calculs, vous pouvez utiliser la méthode Larcher. Elle reprend la rentabilité brute en la calculant sur neuf mois de loyers (pas sur douze). On estime en effet que les charges et autres dépenses représentent 25% des loyers, ce qui équivaut à trois mois de loyers.
Reprenons l'exemple de notre appartement : La rentabilité avec la méthode Larcher se calcule comme suit : (700 x 9) x 100/ 216 000 = 2,91%. Le rendement locatif net de ce bien se situe aux alentours de 2,91%.